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Introdução a locação – institutos e doutrina

Locação

Se encontra definido nos artigos.

Pode-se locar:

– coisas (565 a 578 do Código de Direito Civil)

– Imóveis urbanos (lei 8245/91)

Uso de gozo de determinado bem que é infungível ou ainda a execução de uma obra.

Requisitos de validade

a)      As partes deverão ser capazes

Cônjuge poderá alugar  bem comum desde que o rendimento seja comum e esteja como mandatário tácito da mulher.

b)      Consentimento válido livre de qualquer vício

c)      O objeto deverá ser lícito, infungível, inconsumível, possível, determinado ou determinável.

d)     Forma livre em regra.

 

Obrigação do locatário

Está previsto no artigo 569 do C.C.

Art. 569. O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Caso o bem seja alienado no decorrer do contrato, o contraente não fica obrigado a respeitar a locação, salvo se constar em cláusula contratual a obrigatoriedade de respeitar a locação.

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.

§ 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.

Direito de retenção

Está previsto no artigo 578 do c.c.:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Veja que o direito de retenção se refere somente as benfeitorias úteis e necessárias, as voluptuárias não poderão ter o direito de retenção, tal instituto é confirmando pela doutrina.

Características

O artigo 565 define melhor o a locação:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Veja que isso nos dá alguns elementos:

– Cessão

– Coisa infungível

– Uso e gozo da coisa

– Preço

– Consentimento

Bilateral, oneroso, consensual, comutativo, não solene (forma livre).

Locação de coisas <> locação urbana (lei 8.245/91)

Locação de coisas

– Prestação de serviços;

– Execução de obras (empreitada).

O fundamento dessa lei se explica pela proteção a moradia, a lei determina que o tempo mínimo para locação de imóveis é de 30 meses.

Imóveis rurais

Pode existir a locação de imóvel rural, de acordo com o artigo 3° da lei 59.566/66, que regula o estatuto da terra (lei nº 4.504/64)

Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.

§ 1º Subarrendamento é o contrato pelo qual o Arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.

§ 2º Chama-se Arrendador o que cede o imóvel rural ou o aluga; e Arrendatário a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe que o recebe ou toma por aluguel.

§ 3º O Arrendatário outorgante de subarrendamento será, para todos os efeitos, classificado como arrendador.

 

Pontos importantes

Lei de natureza material e processual.

Versa sobre locação residência e locação não residencial.

Obrigação das partes

Artigos 22, 23 da lei 8.245/91

(os artigos são bem extensos, deve-se tê-los como referência em caso de dúvidas).

Artigos 17 e 18 da lei 8.245/91

Pagamento do aluguel em dinheiro, admite cláusula de reajuste.

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Garantia locatícias

A fiança, por excelência, é uma garantia locatícia, contudo há outros modos de se promover a garantia locatícia, como o depósito antecipado de 3 meses por exemplo.

Tem que se destacar que não é admitido a exigência de dupla garantia, por exemplo, exigir fiador e caução.

– Caução

– Fiança

– Seguro fiança

Prazo e forma

Artigo 3º, qualquer prazo, no limite máximo de dez anos.

– Residencial: 30 meses

– Comercial: 5 anos

Alienação

Art. 8º e artigo 27:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Oferecer inicialmente ao locatário com prazo de 30 dias para responder.

Veja também:

http://www.lopesperret.com.br/2013/06/14/locacao-residencial-leis-institutos-e-doutrinas/

http://www.lopesperret.com.br/2013/06/14/comissao-leis-e-doutrina-que-delimitam-a-venda-com-comissao/

Marcelo Perret Marcelo Perret (64 Posts)

Advogado especializando em Direito Tributário e Processo Tributário pela Escola Paulista de Direito (EPD).

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