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Locação residencial – leis e doutrinas

Prazo contratual indeterminado

– O locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo;

– O locatário, exercida a denúncia, prazo 30 dias para desocupar o imóvel (Art. 46, §2º).

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Obs.: Se o locatário não pagar o condomínio, no caso de aluguel de apartamentos ou conjuntos habitacionais, pode também o locador forçar a desocupação do imóvel.

Inferior a 30 meses

Art. 47.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

– Findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se imediatamente por prazo indeterminado.

– Só cabe denúncia “Cheia”, ou seja, denúncia motivada.

Igual ou superior a 30 meses

Art. 46.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

– A resolução do contrato ocorre no fim do prazo estipulado, com prorrogação automática se não houver oposição do locador.

– Nesse tipo de prorrogação, após 30 meses, cabe denúncia “Vazia”, isto é, imotivada, e o locatário deverão desocupar em 30 dias.

Observações

– As prorrogações previstas no artigo 47 não podem ser afastadas pelas partes sob pena de nulidade do contrato (art. 45).

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Locação para temporada

Art. 48: Prazo 90 dias.

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 50: Permanência do inquilino após 90 dias: Torna-se o contrato de locação com prazo indeterminado: Denúncia Art. 47.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Marcelo Perret Marcelo Perret (64 Posts)

Advogado especializando em Direito Tributário e Processo Tributário pela Escola Paulista de Direito (EPD).

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